Immobilier — Stratégie
Paramétrez votre prêt et vos charges pour visualiser la fenêtre d'arbitrage optimale et votre rendement réel.
Total frais
19 240 €
Coût total opération
219 240 €
Prix 200 000 € + frais 19 240 €
Mensualité prêt
1 272 €
Mensualité assurance
62 €
Mensualité totale
1 334 €
dont 62€ assurance
Coût intérêts
85 921 €
Coût assurance
14 908 €
Rendement fonds propres
N/A
Cash-flow annuel / apport
Effet de levier
N/A
ROE / ROC
Amortissement annuel total
5 667 €
Bâti 5 667 €
Résultat fiscal A1
-7 323 €
Déficit fiscal
IS année 1
0 €
Pas d'IS grâce au déficit
Cash-flow net-net mensuel
-781 €
Après IS
VNC (valeur nette comptable)
194 333 €
Valeur nette comptable A1
Revente optimale
Année 20
60 924 € total — 3 046 €/an
Déficit reporté A1
7 323 €
Reportable indéfiniment
En début de prêt, vos mensualités servent principalement à payer les intérêts. La zone dorée indique la fenêtre d'arbitrage optimale.
L'arbitrage est pertinent quand votre equity est suffisante pour financer un nouvel apport.
Rendement calculé sur le coût total de l'opération (219 240 €).
Cliquez sur un montant pour le modifier. Le rendement se recalcule en temps réel.
| Loyer brut annuel | +12 000 € (6.0%) |
| Charges copro | -1 200 € (-0.6%) |
| Taxe foncière | -1 500 € (-0.8%) |
| Assurance PNO | -300 € (-0.1%) |
| Assurance loyers impayés (GLI) | -420 € (-0.2%) |
| Gestion locative | -840 € (-0.4%) |
| Vacance locative | -600 € (-0.3%) |
| Entretien / travaux | -500 € (-0.3%) |
| Revenu net annuel | 6 640 € (3.0%) |
Rendement brut
5.5%
Sur coût total
Rendement net
3.0%
Réalité terrain
Écart brut - net
-2.5 pts
Cash-flow mensuel
-781 €
Loyer net 553 € - mensualité 1 334 €
Cash-flow annuel
-9 368 €
Effort d'épargne
781 €/mois
Montant à sortir de votre poche
Barres vertes = cash-flow positif, barres rouges = effort d'épargne. Survolez pour voir le détail.
Simulation de l'enrichissement net en cas de revente chaque année, après IS sur plus-value, remboursement du CRD et récupération du cash-flow cumulé.
Arbitrer au bon moment
En début de prêt, vous payez surtout des intérêts : revendre trop tôt signifie avoir enrichi la banque sans capitaliser. La fenêtre idéale se situe après le point pivot, quand votre equity est suffisante pour financer un nouvel investissement.
Rendement brut ≠ rendement net
Votre bien affiché à 5.5% brut descend à 3.0% net après charges réelles (calculé sur le coût total de l'opération, frais inclus).
Cash-flow : la métrique #1
Votre effort d'épargne mensuel est de 781 €/mois. Vérifiez que c'est soutenable sur la durée.
Rendement net-net (après IS)
En SCI à l'IS, l'amortissement comptable (5 667 €/an) réduit le résultat imposable. Résultat fiscal déficitaire de 7 323 € grâce à l'amortissement → IS = 0 €.
Enrichissement optimal à la revente
Revente optimale en année 20 : enrichissement net de 60 924 € (prix estimé 269 371 €, IS sur plus-value : 21 087 €).